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Processus d'un achat immobilier en Floride

 

Comment se déroule un achat immobilier en Floride:


- L'offre d'achat
- Le Contrat (bail)
- L'acompte
- L'inspection (optionnelle)
- La gestion du financement
- La recherche du titre de propriété (abstract and title search)
- L'assurance du titre de propriété (title insurance)
- L'exécution du contrat et l'enregistrement de la vente. Ceci est réalisé para la "closing company" ou "title company". En général il s'agit de la même compagnie qui s'est chargée de la recherche et l'assurance du titre de propriété.


L'offre d'achat se fait par l'entremise de l'agent immobilier. Nous rédigeons un contrat selon les formules habituelles utilisées par le barreau de la Floride et la Realtors Association -Association des agents immobiliers- (FAR-BAR)


On retrouve dans ces contrats les clauses habituelles concernant la désignation des parties, du bien, le prix, le conditionnement a l'inspection, éventuellement l'estimation du bien "appraisal" , le paiement soit-il "cash" ou conditionné a l'obtention du crédit hypothécaire.


Il existe des contrats ' as is ' qui ne sont pas conditionnés a l'inspection du bien immobilier. Cette inspection établit l'état de la propriété, les défauts éventuels, et les travaux á réaliser.


- Le contrat est l'offre d'achat présentée au vendeur ou son agent immobilier.


- Il est de coutume de verser un dépôt symbolique provisoire d'environ $1,000 accompagnant l'offre.


- L'agent immobilier est dans l'obligation de présenter toutes offres au vendeur.


- Le vendeur répondra soit par l'acceptation de l'offre ou par une contre-offre "counter-offer ".


- Les négociations réalisées de cette manière aboutiront á un contrat signe par les deux parties.


- En général les contrats engagent l'acheteur á compléter son dépôt provisoire dans un certain délai, pour représenter un pourcentage du prix de vente. Ce pourcentage est d'habitude d'un 10%, mais il peut varier en plus ou en moins. Ce dépôt est déposé dans un compte sequestre ( escrow account) en général chez une ' Title Company ' ou un Cabinet d'Avocat.


- L'inspection éventuelle se fait habituellement dans les 10 jours.


- S'il s'agit d'une copropriété (condo) neuve, l'acheteur a l'option d'annuler le contrat dans les 15 jours après avoir reçu tous les documents de l'association des propriétaires (condominium association) ainsi que ses états financiers, et budget.


- S'il s'agit d'une copropriété qui est revendue (pas neuve) ce délai est de seulement 3 jours.
- L'acheteur et la banque qui finance éventuellement cet achat sont protégés et sécurisés par l'assurance du titre.


- Les commissions qui sont en général dans l'ordre du 6% sont habituellement á la charge du vendeur. Elles sont partagées entre l'agence du vendeur et celle de l'acheteur.


- Le "closing" et l'enregistrement de la vente se font d'habitude á la "title company" ou á un cabinet d'avocat. Ces derniers sont en rapport avec la banque s'il existe un financement et coordonnent les documents de vente et d'hypothèque.


- Les frais sont variables selon les cas. S'il s'agit d'un achat "cash" ou il n'existe pas d'hypothèque, les frais pour l'acheteur seront généralement de moins de 1% de la valeur de la propriété. Des impôts de 0.70% sont á la charge du vendeur.

Pour enregistrer le prêt hypothécaire, il faut compter environ un impôt de 0.55% á la charge de l'acheteur. Dans ce cas la totalité des frais (assurance du titre incluse) peut varier entre 2 et 3% auxquels peuvent s'ajouter les "points" ou pourcentage que les banques peuvent ajouter comme condition pour réduire leurs taux d'intérêt.


- Les apports requis par les banques hypothécaires quand il s'agit d'acheteurs non-résidents ou étrangers, varient habituellement entre 30 et 40% du prix d'achat. Les documents sont d'habitude des certificats d'emploi, ou lettre d'indication des revenus par expert comptable, références bancaires et références de crédit.


- Les frais de copropriété vont inclure l'assurance générale de l'immeuble, jusqu'aux murs extérieurs de l'appartement. Cela inclus habituellement le risque d'ouragan et d'inondation. Nous recommandons une assurance supplémentaire qui couvrira les risques de la structure intérieure de l'appartement, ainsi que les effets personnels du propriétaire. Elles varient, mais pour un appartement d'une valeur de $300,000 j'estime qu'une prime de $700 par an couvrirait raisonnablement les risques les plus importants.


- Les taxes foncières sont d'environ 1.75% par an sur la valeur du marché de la propriété. Ceci est un calcul approximatif.


Aux USA, Il existe des règles assez strictes, des structures légales précises, et un système de protection de l'acheteur de biens immobiliers qui varie selon l'état.

Les réglementations sont constamment révisées et perfectionnées par les législateurs locaux et les lois fédérales.

En Floride les professionnels de l'immobilier sont licenciés par l'Etat à travers de plusieurs bureaux et institutions dont le FREC (Florida Real Estate Commission), le Florida Business Professional Regulation - Division of Real Estate - Le Florida Real Estate Appraisal Board, entre autres.

De même, les transactions hypothécaires sont sujettes à des organismes similaires à niveau de l'Etat de la Floride, et du gouvernement Fédéral. Henry B. Nathan est un Agent Immobilier affilié á la National Association of Realtors (NAR).

 

Fiscalité


La possession d'une propriété aux USA pourrait avoir des conséquences fiscales pour les étrangers non-résidents des États-Unis.


Si vous déclarez que votre propriété en Floride est devenue votre résidence permanente, vous aurez droit à une exemption partiale de votre taxe foncière (Homestead exemption) qui réduira de US $ 50,000 environ, la base fiscale pour le calcul de cet impôt.

En contrepartie, le fait de devenir résident des États-Unis vous soumettra a l'impôt sur le revenu de ce pays (Federal IncomeTax). Si la propriété que vous achetez en Floride est seulement votre résidence secondaire, vous ne serez pas redevable de l'impôt sur le revenu aux États-Unis, a condition de ne pas prolonger vos séjour en Floride au delà de certains limites. Vous devriez consulter un avocat spécialiste à ce sujet.


Si vous obtenez un revenu en louant votre propriété en Floride, et n'êtes pas résident américain, votre locataire devrait prélever a la source un 30% environ des loyers payés et le remettre aux autorités fiscales de États-Unis (Income Tax Revenue Service – IRS).

Vous pouvez dégager votre locataire de cette obligation en informant votre locataire à l'aide d'un formulaire spécial, ce qui vous obligerait à appliquer l'imposition à votre propre revenu net. Dans tous les cas, vos revenus nets de location pourraient encore être sujets aux impôts de votre pays d'origine, bien que l'impôt payé aux USA vous fasse bénéficiaire d'un crédit fiscal dans vos pays d'origine.

Quand vous vendez votre condo en Floride, il existe une loi aux USA (FIRPTA) qui oblige l'agent exécuteur de la vente (Avocat, Title Company, ou Closing Agent) à retenir le 10% du prix de vente et le remettre au fisc américain.


Vous, l'acheteur, devrez produire, après la vente, une déclaration de revenu fédérale des États-Unis, qui va inclure le résultat de cette transaction, soit-il un gain ou une perte. Les gains nets de capital sont imposables à un taux maximal de 15% sur la totalité du gain net.  La rétention préalable du 10% servira à couvrir totalement ou partiellement les impôts à votre charge et, éventuellement, vous pourriez recevoir un remboursement d'une partie de cette rétention.


Il existe tout de même une situation dans laquelle ceci n'est pas applicable. En effet, si la vente est pour une quantité inférieure à US$ 300,000, et que l'acheteur déclare formellement que la demeure sera sa résidence permanente, l’agent exécuteur de la vente ne doit pas faire la retenue du 10% .

Mais de toute façon, vous êtes toujours sujets à une déclaration fédérale de revenu aux autorités américaines (Income Tax Return - IRS) qui déterminera votre obligation fiscale. Remarquez que dans l'État de la Floride, il n'existe pas d'impôt sur le revenu de l'État même, ce qui n'est pas le cas dans beaucoup d'autres États.


Dans le cas des résidents canadiens, il faudra déclarer dans votre pays le gain en capital, dont la moitié est imposable. Remarquez que dans vos déclarations canadiennes et provinciales, vous aurez droit à un crédit égal à l'impôt que vous auriez payé aux États-Unis. Il existe parfois la possibilité d'éviter le paiement de l'impôt canadien à la vente, si la propriété en Floride est désignée comme votre résidence principale.


Nous ne sommes pas du tout des experts en matière fiscale et cette information devrait être rectifiée et confirmée par un fiscaliste ou un professionnel des impôts autant aux États-Unis que dans votre pays d'origine.

 

Nous sommes une agence immobilière dument répertoriée dans l'Etat de la Floride.

 

Nous pouvons vous assister dans l'achat et la vente de propriétés immobilières a Aventura, Hallandale, Sunny Isles Beach, Hollywood, Fort Lauderdale, Miami Beach, Golden Beach, South Beach, Miami, Key Biscayne, et les zones les plus importantes du Sud de la Floride.

 

Henry B. Nathan est un Agent Immobilier affilié á la National Association of Realtors (NAR). Nous ne sommes pas rémunérés par les acheteurs, mais par les promoteurs ou les vendeurs.


Nous avons une excellente connaissance des marchés immobiliers de la Floride, et travaillons en collaboration avec des constructeurs, des promoteurs et des professionnels de l'immobilier. Nous nous spécialisons en copropriétés et maisons au Sud de la Floride.


Nous mettons notre expérience á votre service. Je suis bilingue. Je faciliterai votre séjour si c'est nécessaire. Je vous conduirai dans les visites á toutes les propriétés qui pourraient vous intéresser et mettrai á votre disposition tous les instruments de recherche disponibles. Mon affiliation á différentes organisations immobilières me permet l'accès á toutes les bases de données disponibles.


Je suis aussi en mesure de vous assister dans la mise en place du financement de vos investissements immobiliers á des conditions et taux compétitifs. Je pourrai vous mettre en contact avec banquiers, experts comptables, sociétés d'entretien et de services, avocats d'affaires et d'immigration francophones. Je pourrais vous aider à ouvrir un compte bancaire en Floride, ainsi qu'á l'obtention du numéro d'identité fiscale obligatoire pour les investisseurs.